Что такое реестровая ошибка определение

1. Техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее — техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении технической ошибки в записях. Орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня исправления технической ошибки в записях уведомляет соответствующих участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав, об исправлении технической ошибки в записях. Исправление технической ошибки в записях осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости. При отсутствии оснований для исправления технической ошибки в записях или невозможности ее исправления на основании заявления заинтересованного лица орган регистрации прав не позднее рабочего дня, следующего за днем истечения установленного настоящей частью срока, обязан отказать в исправлении технической ошибки в записях, направив уведомление об этом с указанием причин отказа обратившемуся с заявлением об исправлении технической ошибки лицу в порядке, установленном в соответствии с частью 5 настоящей статьи. Уведомление об отказе в исправлении технической ошибки в записях может быть обжаловано в судебном порядке.

(в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Порядок представления и форма заявления об исправлении технической ошибки в записях, а также требования к заполнению и формату заявления об исправлении технической ошибки в записях в форме электронного документа устанавливаются органом нормативно-правового регулирования.

(в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2.1. Указанное в части 1 настоящей статьи заявление может быть представлено в форме электронного документа посредством использования личного кабинета без подписания его усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя.

(часть 2.1 введена Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

3. Воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы или комплексные кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке межведомственного информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом, либо в порядке, установленном для осуществления государственного кадастрового учета до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (далее — реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке межведомственного информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки (документов, обеспечивающих исполнение такого решения суда). Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости, в порядке:

1) осуществления государственного кадастрового учета в связи с изменением объекта недвижимости, если реестровая ошибка содержится в документах, представленных ранее с заявлением об осуществлении одновременно государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав либо с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета соответствующего объекта недвижимости;

2) внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, поступивших в порядке межведомственного информационного взаимодействия, если реестровая ошибка содержится в документах, представленных ранее в таком порядке;

3) внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений в уведомительном или ином предусмотренном федеральным законом порядке, если реестровая ошибка содержится в документах, представленных ранее в таком порядке.

(часть 3 в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4. В случаях, если исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда. В суд с заявлением об исправлении технической ошибки в записях и реестровой ошибки также вправе обратиться орган регистрации прав.

(в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

5. Уведомления об исправлении технической ошибки в записях и реестровой ошибки направляются органом регистрации прав правообладателям в течение трех рабочих дней со дня внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости в форме и в порядке, которые установлены органом нормативно-правового регулирования.

6. Орган регистрации прав при обнаружении реестровой ошибки в описании местоположения границ земельных участков, муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств, наличие которой является в том числе причиной пересечения границ земельных участков, границ муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств с границами земельного участка, принимает решение о необходимости устранения такой ошибки, которое должно содержать дату выявления такой ошибки, ее описание с обоснованием квалификации соответствующих сведений как ошибочных, а также указание, в чем состоит необходимость исправления такой ошибки. Орган регистрации прав не позднее рабочего дня, следующего за днем принятия данного решения, направляет его заинтересованным лицам или в соответствующие органы для исправления такой ошибки. Порядок и способы направления органом регистрации прав данного решения в форме электронного документа с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая единый портал, устанавливаются органом нормативно-правового регулирования. Суд по требованию любого лица или любого органа, в том числе органа регистрации прав, вправе принять решение об исправлении такой реестровой ошибки.

(в ред. Федерального закона от 17.06.2019 N 150-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6.1. По истечении трех месяцев со дня направления в предусмотренные частью 6 настоящей статьи органы решения о необходимости устранения реестровой ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости в описании местоположения границ муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств орган регистрации прав вносит изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости о местоположении границ муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств в порядке, установленном статьей 34 настоящего Федерального закона.

(часть 6.1 введена Федеральным законом от 17.06.2019 N 150-ФЗ)

7. По истечении трех месяцев со дня направления указанным в части 6 настоящей статьи лицам решения о необходимости устранения реестровой ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости о местоположении границ земельного участка и при непоступлении документов, на основании которых обеспечивается устранение данной реестровой ошибки (заявление о государственном кадастровом учете в связи с изменением основных сведений об объекте недвижимости и межевого плана), орган регистрации прав вносит изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости о местоположении границ и площади такого земельного участка без согласия его правообладателя при наличии в органе регистрации прав необходимых для этого документов, материалов и соблюдении установленных настоящей статьей условий. На основании поступившего в орган регистрации прав до истечения указанного в настоящей части срока заявления собственника земельного участка данный срок продлевается на срок, указанный в таком заявлении, но не более чем на три месяца. Изменение в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки в случае, указанном в настоящей части, осуществляется органом регистрации прав с учетом сведений, содержащихся в правоудостоверяющих документах, с использованием картографической основы и (или) иных документов (материалов) в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования. При этом площадь земельного участка после изменения сведений о местоположении границ земельного участка в связи с исправлением реестровой ошибки в случае, указанном в настоящей части, может отличаться от площади земельного участка, сведения о которой содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, не более чем на пять процентов.

(часть 7 в ред. Федерального закона от 17.06.2019 N 150-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

7.1. При исправлении реестровых ошибок в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, орган регистрации прав на основании имеющихся и (или) полученных дополнительно документов и материалов также вносит в Единый государственный реестр недвижимости сведения о местоположении границ (координатах характерных точек границ) смежных и (или) несмежных земельных участков исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на соответствующий земельный участок, или при отсутствии такого документа — исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании, или в случае отсутствия в указанных документах сведений о местоположении границ земельного участка — исходя из местоположения границ такого земельного участка, существующих на местности пятнадцать лет и более и закрепленных с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих установить местоположение границ земельного участка, и (или) контуров зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства при наличии в органе регистрации прав необходимых для этого документов, материалов и соблюдении установленных настоящей статьей условий, а также сведения о площади земельных участков в соответствии с установленным местоположением границ таких земельных участков. В указанном случае подготовка межевого или технического плана соответствующего объекта недвижимости не осуществляется.

(часть 7.1 введена Федеральным законом от 17.06.2019 N 150-ФЗ)

7.2. Внесение в Единый государственный реестр недвижимости установленных органом регистрации прав, в том числе в результате исправления реестровых ошибок в описании местоположения границ земельных участков, сведений о местоположении границ и площади земельного участка, местоположении зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства на земельном участке не является препятствием для осуществления государственного кадастрового учета соответствующего объекта недвижимости на основании документов, представленных в орган регистрации прав собственником указанных земельного участка, здания, сооружения, объекта незавершенного строительства после внесения таким органом сведений о местоположении границ земельного участка, местоположении зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства на земельном участке.

(часть 7.2 введена Федеральным законом от 17.06.2019 N 150-ФЗ)

7.3. В целях реализации полномочий органа регистрации прав, предусмотренных частью 7.1 настоящей статьи, публично-правовая компания, указанная в части 1 статьи 3.1 настоящего Федерального закона, осуществляет:

1) сбор и обработку пространственных данных, необходимых для определения координат характерных точек границ смежных и (или) несмежных земельных участков, площади таких земельных участков, определения координат характерных точек контуров зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, а также координат характерных точек границ муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств;

2) определение координат характерных точек границ смежных и (или) несмежных земельных участков, площади таких земельных участков, определение координат характерных точек контуров зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, а также при необходимости координат характерных точек границ муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств.

(часть 7.3 в ред. Федерального закона от 19.12.2022 N 546-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

7.4. Требования к точности и методам определения координат характерных точек границ земельных участков, характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке при исправлении реестровых ошибок в описании местоположения границ земельных участков, местоположения здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке в предусмотренном частью 7.1 настоящей статьи случае устанавливаются органом нормативно-правового регулирования.

(часть 7.4 введена Федеральным законом от 17.06.2019 N 150-ФЗ)

7.5. В случае, если органом регистрации прав в сведениях Единого государственного реестра недвижимости выявлена реестровая ошибка, связанная с использованием системы координат, отличной от местной системы координат, установленной для ведения Единого государственного реестра недвижимости в отношении кадастрового округа (далее — иная система координат), орган регистрации прав при наличии у него параметров перехода (ключей) от иной системы координат к местной системе координат вправе без предварительного извещения заинтересованных лиц осуществить пересчет координат характерных точек всех границ (включая границы земельных участков, контуры зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства и границы объектов, сведения о которых внесены в реестр границ), сведения о местоположении которых представлены в Едином государственном реестре недвижимости в иной системе координат, в местную систему координат и внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости в части местоположения таких границ, а в отношении земельных участков также в части их площади. Значение вычисленной в связи с таким пересчетом площади земельного участка может отличаться от первоначального значения площади не более чем на величину погрешности определения площади земельного участка, сведения о которой внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

(часть 7.5 введена Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

8. В течение пяти рабочих дней со дня исправления реестровой ошибки в случае, указанном в части 7 настоящей статьи, орган регистрации прав обязан уведомить об этом правообладателя земельного участка в порядке и способами, которые установлены органом нормативно-правового регулирования.

9. Споры, возникающие в связи с исправлением реестровой ошибки в случае, указанном в части 7 настоящей статьи, рассматриваются в судебном порядке.

• Оглавление:
• 1. Понятие с точки зрения закона
  • Кадастровая ошибка;
• 2. Практическое применение
  • Пример 1: Обрезаны границы участка;
  • Пример 2: Искажено описание границ;
  • Пример 3: Ошибочное указание объекта недвижимости;
  • Пример 4: Массовое смещение населенного пункта;
  • Причины возникновения;
  • Как ошибки выявляются;
• 3. Исправление ошибочных сведений
  • Зачем исправлять ошибки;
  • В какие сроки нужно исправить;
  • За чей счет исправление сведений;
  • Внесудебный порядок исправления;
  • Судебный порядок исправления;
  • Список необходимых документов;
  • Как избежать возникновения ошибок.

Доброго дня.

В этой статье мы будем изгонять демонов из интересной темы – реестровой ошибки (далее по тексту я буду использовать аббревиатуру РО), которая вот уже много лет будоражит светлые умы и фантазию юристов.

Таким количеством мракобесия, наверное, не обрастал ни один вопрос по недвижимости. Четко сформированной позиции в судебной практике нет. Верховный суд тоже периодически штормит из одной стороны в другую.

Я часто встречаю не только непонимание этого правового явления, но и откровенное извращение его смысла. Вот на этой волнительной ноте мы и начнем разбираться.

1. Реестровая ошибка с точки зрения закона

Так как мы хотим разобраться в вопросе как положено, то своё внимание обратим на законодательную базу.

Определение дано в п. 3 ст. 61 Закона о регистрации недвижимости 218-ФЗ:

Реестровая ошибка это воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы или комплексные кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке межведомственного информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом, либо в порядке, установленном для осуществления государственного кадастрового учета до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Разбиваем этот длинный текст на составные части:

• ошибка, т. е. неправильные (см. Словарь русского языка С. И. Ожегова) или недостоверные сведения;
• допущенная в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования кадастровым инженером;
• либо допущенная в документах, направленных в Росреестр в порядке межведомственной работы или ином порядке, в том числе в порядке до принятия 218-ФЗ;
• и перенесенная в ЕГРН.

И мы получаем ответ на вопрос о том, что такое реестровая ошибка:

Это внесенные в ЕГРН ошибочные сведения, неправильно указанные в документах, на основании которых эти сведения об объекте недвижимости были перенесены в реестр.

При этом, закон выделяет, что такие сведения должны быть ошибочно указаны в документах, являющихся результатом кадастровых работ (межевом плане, техническом плане, акте обследования или карте-плане территории) или документах, направляемых в порядке межведомственного взаимодействия (ст. 32 – 34 Закона о регистрации недвижимости) или в уведомительном порядке (ст. 35 – 39 Закона)

Ошибка может возникнуть в любых основных или дополнительных сведениях, которые вносятся в ЕГРН (ст. 8 Закона о регистрации недвижимости) в отношении всех объектов, подлежащих кадастровому учету.

Это могут быть сведения о местоположении границ, о виде разрешенного использования, о категории земель, о площади, о виде жилого помещения, о кадастровой стоимости и так далее.

В судебной практике мне приходилось встречать весьма спорные утверждения судов о том, что РО может возникнуть в сведениях о зарегистрированных правах (ст. 9 Закона о регистрации недвижимости). Считаю такую позицию не верной.

Реестровая ошибка это ошибочные сведения кадастра (ст. 8 Закона), а не реестра прав. Что прямо следует из законодательного определения. На мой взгляд, какие-либо ошибки в сведениях о зарегистрированных правах не могут быть исправлены в рамках реестровой ошибки.

Кадастровая ошибка:

До принятия Закона о регистрации недвижимости № 218-ФЗ законодательство предусматривало понятие «кадастровая ошибка».

Сейчас термин «кадастровая ошибка» применяется при рассмотрении споров в отношении объектов недвижимости, учтенных в кадастре до 2017 года.

Понятие кадастровой ошибки было раскрыто в пп. 2 п. 1 ст. 28 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в редакции до 01.01.2017 г.):

Кадастровая ошибка в сведениях — воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости.

Из определения видно, что кадастровая ошибка по смыслу равнозначна реестровой. На мой взгляд, нет смысла усложнять этот вопрос и вдаваться в рассуждения.

Кадастровая ошибка и реестровая ошибка — это одно и тоже.

Частенько я встречаю отождествление этих видов ошибок с технической ошибкой. Это не правильно. Различные понятия с разным смыслом.

2. Реестровая ошибка на практике

Практика по ошибкам вызывает много вопросов. На мой взгляд, это связано с несколько «аморфным» определением в законе.

Львиная доля случаев ошибки выявляется в сведениях об описании местоположении границ. Причем под нее в этом контексте пытаются подмахнуть все что угодно. К примеру:

• отрезал кадастровый инженер соседа половину соседнего участка – реестровая ошибка;
• определил местоположение границ участка вообще в другом месте – реестровая ошибка;
• предоставила администрация в собственность земельный участок одному лицу, без учета интереса других лиц, имеющих на него право – реестровая ошибка;
• Росреестр осуществил незаконный кадастровый учет объекта недвижимости – реестровая ошибка;
• администрация продала с аукциона половину чужого участка – реестровая ошибка.

Все эти примеры – НЕ реестровая ошибка.

Из своего опыта по делам, в которых я принимал личное участие, и анализа судебной практики по стране, считаю правильной следующую позицию:

Самый главный и важный юридический признак реестровой ошибки – отсутствие спора о праве на объект недвижимости. Спор о праве на объект недвижимости не может быть решен в рамках реестровой ошибки.

В этом ключе мне представляется правильной позиция нашего областного суда, изложенная в п. 1 Обзора практики рассмотрения Оренбургским областным судом гражданских дел в апелляционном порядке за третий квартал 2018 года, согласно которой:

При наличии между сторонами спора о границах земельных участков, заявленное требование об исправлении реестровой (кадастровой) ошибки будет являться ненадлежащим способ защиты права.

Предметом доказывания по иску об исправлении РО является возникшая в процессе осуществления кадастровых работ ошибка в документе, воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), наличие которой нарушает права истца.

Юридически значимым обстоятельством при разрешении спора об исправлении РО является установление правильных сведений о местоположении характерных точек части границ исходного земельного участка.

Такое исправление РО допускается только в случае отсутствия спора о границах земельных участков.

Грань отличия реестровой ошибки от спора о праве очень размыта. Часто встречаю судебные акты, в которых очевидный спор о праве решается через РО.

По моему мнению, РО характеризуется ошибочностью, непреднамеренностью указания неправильных сведений. Ошибка должна быть допущена именно кадастровым инженером и именно в отношении сведений, определение которых зависит от самого кадастрового инженера (в отношении межведомственного взаимодействия и уведомительного порядка – по аналогии).

Вот несколько наглядных примеров выявленной реестровой ошибки, с которыми я сталкивался на практике.

Сведения о границах участка были обрезаны без причины:

По землеустроительному делу, на основании которого сведения о границах участка были внесены в ГКН, графическая часть была правильная – границы отражены по существующему на местности забору. Однако по координатам характерных точек часть участка оказалась обрезана. То есть, в кадастре площадь 800 кв. м., а по факту – 1000 кв. м. Обоснования причин такого несоответствия в землеустроительном деле не было. Суд признал наличие РО и установил границы по забору.

Искажены границы участка:

После внесения в ЕГРН сведений о границах земельного участка, образованного на территории республики Крым до его принятия в состав РФ, было искажено описание его местоположения.

В ЕГРН ошибочно указаны сведения об объекте недвижимости:

При проведении кадастровых работ по образованию земельного участка кадастровый инженер по необъяснимой причине указал, что в его границах расположен жилой дом, который фактически расположен на соседнем участке по другому адресу.

Массовый сдвиг границ участков в населенном пункте:

В одном из районов области оказались сдвинуты сведения о границах всех участков и объектов недвижимости на территории населенного пункта. Жители неоднократно обращались с жалобами, но наше ФГБУ ФКП Росреестра признать ошибку отказывалось.

Если увеличить изображение публичной кадастровой карты, то будет явно видно, что границы всех участков сдвинуты на юг по отношению к их фактическому местоположению. Причем все они имеют уточненную площадь.

На мой взгляд, в практике реестровые ошибки встречаются гораздо реже, чем это хотелось бы правоприменителям.  Те же споры по смежным границам участков, которые пытаются решать через реестровую ошибку, представляют собой межевой спор об установлении границ – т. е. спор о праве.

Причины реестровой ошибки:

• неправильно выполненные геодезические измерения;
• было использовано неисправное оборудование или оборудование, механика работы которого устарела;
• допущены ошибки в расчетах при подготовке документов (межевой план, технический план и т. п.);
• использование системы координат, не предусмотренной нормативами;
• сбой или неправильная привязка к пунктам государственной геодезической сети;
• использование картографических материалов без выезда на местность;
• ну и в конце концов просто халатность и раздолбайство кадастровых инженеров, которые могут привести к совершенно непредсказуемым случаям.

Как выявляют реестровые (кадастровые) и технические ошибки:

Ошибки выявляются, как правило, случайно. В большинстве случаев это происходит при совершении с объектом недвижимости юридических операций (регистрации сделок, внесении изменений в сведения ЕГРН, в том числе о соседних объектах).

Проблемы с поиском и определением ошибок возникают из-за самих сведений реестра. Для того чтобы квалифицировать ошибку, мы должны видеть перед глазами правильные сведения или знать, какими они должны быть на самом деле.

Реестровые сведения имеют весьма специфический характер и в большинстве случаев для работы с ними нужны либо особые программы, либо надо просто хотя бы разбираться в том, что там написано. Для большинства граждан понятны сведения о площади, адресе, кадастровой стоимости и правообладателе. В лучшем случае. Все остальное темный лес.

Поэтому, когда люди смотрят в выписку из ЕГРН, то сами в большинстве случаев криминала не видят. Чтобы увидеть, нужно обращаться к специалистам (в кадастровые или юридические компании). А для этого нужно платить деньги, чего делать никому не хочется.

В этом и заключается основная проблема реестровых (кадастровых) ошибок — самому их выявить сложно. А когда ошибки обнаруживаются, то начинаются проблемы. Так как это всегда бывает не вовремя и не к месту.

3. Как исправить реестровую ошибку

По общему правилу, предусмотренному п. 3 ст. 61 Закона о регистрации недвижимости, для устранения РО нужно исключить из ЕГРН ошибочные сведения, и внести вместо них правильные сведения.

Исправление ошибок возможно как во внесудебном, так и судебном порядке.

Зачем исправлять реестровые (кадастровые) ошибки:

Ошибка — это всегда недостоверные сведения об объекте недвижимости в ЕГРН. На такие сведения ориентируются административные и судебные органы, органы местного самоуправления, соседи, потенциальные контрагенты по сделкам и т. п. То есть неопределенный круг лиц.

Соответственно, ошибка в площади влечет за собой недостоверность налоговой базы, что приводит к недоплате или переплате налога. Ошибка в границах влечет за собой споры с соседями или администрацией. Наконец ошибочные сведения об отчуждаемом объекте недвижимости могут стать причиной расторжения договора и взыскания убытков. И так далее до бесконечности.

Последствия ошибок в реестре непредсказуемы. Исправлять надо. Даже если кажется, что «ну десять лет так висело и ничего не произошло, повисит еще пару десятков». Это только кажется, поверьте.

В какие сроки нужно исправить:

Для собственника объекта недвижимости, обнаружившего ошибку, действующий закон не предусматривает срока ее исправления.

На практике объект с ошибочными сведениями в ЕГРН может существовать неопределенный период времени без каких-либо последствий.

Но, с равными шансами такие ошибки могут привести к проблемам и серьезным судебным спорам. Даже банальная описка или опечатка в межевом плане, если она будет перенесена в ЕГРН, может повлечь десятки и сотни тысяч расходов для собственника.

Есть ошибка — лучше исправить при первой же удобной возможности. Хотя бы просто из логики «от греха…». В наше время настолько все непредсказуемо, что никогда не знаешь какой сюрприз завтра прилетит на голову. То ли шапка новая, то ли кирпич.

За чей счет будет исправление сведений:

Что касается внесение изменений в сам реестр, то это бесплатно. Государственная пошлина за регистрацию изменения сведений в целях исправления реестровой ошибки не оплачивается.

Однако, если правильные сведения отсутствуют в Росреестре или у собственника объекта и их надо получить, то все бремя расходов ложится на собственника. В том числе, при исправлении реестровой (кадастровой) ошибки в судебном порядке.

Это печально, но факт.

Внесудебный порядок исправления:

1) Правильные сведения вносятся органом регистрации прав по заявлению правообладателя земельного участка в общем порядке кадастрового учета. Они должны быть указаны кадастровым инженером в межевом плане, техническом плане, акте обследовании и т. п., которые нужно подать в Росреестр вместе с заявлением. В задачу кадастрового инженера входит обоснование РО.

2) Росреестр самостоятельно, при соблюдении условий и в порядке п. 6 – п. 8 ст. 61 Закона о регистрации недвижимости может внести в ЕГРН правильные сведения об описании местоположения границ земельных участков, муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств. Этот порядок возможен, если у Росреестра есть правильные сведения, которые можно внести в ЕГРН, или их предоставил правообладатель объекта недвижимости.

Если Росреестр самостоятельно исправляет реестровую ошибку, то он должен в течении 5 рабочих дней уведомить об этом правообладателя земельного участка.

Судебный порядок исправления:

В п. 4 ст. 61 Закона о регистрации недвижимости использована общая фраза про обращение в суд если исправление РО может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в ЕГРН.

На практике судебный порядок применяется тогда, когда РО нельзя исправить в административном порядке или Росреестр по каким-то причинам отказывает в исправлении.

Никаких секретных методик здесь нет. Обычный порядок искового судопроизводства, предусмотренный ГПК или АПК РФ.

Собираем необходимую документацию. Составляем иск, описываем обстоятельства дела, какие сведения ЕГРН являются неправильными, а какие нужно внести. Подаем иск, прикладываем документы. Доказываем. Получаем положительно решение суда.

Список документов для исправления реестровой (кадастровой) ошибки:

В данном случае применяется общий порядок, предусмотренный ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Этот же порядок применяется при исправлении кадастровой ошибки.

Через МФЦ в Росреестр подается заявление о кадастровом учете изменения сведений об объекте недвижимости в ЕГРН, к которому (в зависимости от ситуации и объекта) прикладываются технический план, межевой план или акт обследования, подготовленные кадастровым инженером инженером.

Такие документы должны содержать:

• обоснование необходимости исправления ошибки;
• правильные сведения, подлежащие внесению в реестр;
• судебный акт, если реестровая ошибка исправляется по решению суда.

Если реестровая ошибка исправляется по решению суда, то к заявлению нужно приложить заверенную надлежащим образом копию судебного акта.

Как избежать реестровой (кадастровой) ошибки:

Собственник объекта недвижимости редко может повлиять на наличие ошибок и избежать их. Потому, что документы, в которых они возникают, подготавливают другие лица (кадастровые инженеры, должностные лица органов власти), а не сам собственник.

Такие документы подаются в Росреестр в электронном виде за электронной подписью. В большинстве случаев проверить наличие в них ошибок возможности просто нет.

Ответственность за достоверность и правильность сведений, вносимых в ЕГРН, несет кадастровый инженер.

Но от человеческого фактора перестраховаться невозможно. Любой кадастровый инженер в любой землеустроительной компании, какой бы знаменитой она не была, с равной долей вероятностью может допустить ошибку. При подготовке любого документа.

Поэтому, нужно всегда требовать о кадастрового инженера дубликат документов на бумажном носителе и внимательно проверять все, что можно и на что хватает знаний. Во всяком случае, какие-то простые вещи типа адреса, площади или конфигурации границ проверить может каждый.

Заключение:

Так как в судебной практике до сих пор нет внятного толкования и ясно сформированной позиции о том, что такое реестровая ошибка, то советую до обращения в суд делать подробный анализ спорной ситуации и правильно определять способ защиты права.

Иначе можно легко самому наделать уже юридических ошибок и нарваться на отказное решение суда со всеми вытекающими последствиями.

Будьте грамотными и берегите себя.

Что такое «реестровая ошибка»?

Реестровая ошибка – это, воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане объекта землеустройства или акте обследования.

Почему возникают реестровые ошибки?

Ошибка может содержаться в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав лицами и/или органами в порядке информационного взаимодействия. Свою роль может сыграть и «человеческий фактор» — ошибки могут быть допущены лицом, выполнившим кадастровые работы. В межевом, техническом плане, акте обследования может содержаться неверная информация. Может быть ошибка и в нормативных актах органов государственной власти и органов местного самоуправления.

Нужно ли исправлять реестровую ошибку?

Чтобы ответить на этот вопрос, нужно проанализировать наиболее распространенные проблемы, возникающие при наличии реестровой ошибки. К ним относятся:

• невозможность поставить объект недвижимости на учет, либо снять его с учета, а также внести соответствующие изменения в необходимые документы;
• возможное желание собственника смежного земельного участка заявить свои права на часть соседнего участка и добиваться решения в суде;
• возможное начисление налогов на недвижимое имущество и гос. пошлины (например, при вступлении в наследство) по завышенным ценам;
• возможные препятствия при получении кредита или субсидии, участию в программе государственной поддержки «материнский капитал;
• отказ владельцу недвижимости при попытке продать коттедж или земельный участок;
• риск возникновения ограниченного права пользования недвижимостью (например, в документах ошибочно указано, что участок не предназначен для жилищного строительства).

Таким образом, реестровая ошибка может стать существенным препятствием при осуществлении любых действий с недвижимостью. В ее исправлении, в первую очередь, заинтересован правообладатель объекта недвижимости.

Как исправить реестровую ошибку?

Если органом регистрации прав при осуществлении государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав допущена описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка – такие ошибки называются  техническими и исправляются по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения.

Подать заявление на исправление технической ошибки может любое заинтересованное лицо.

Реестровая ошибка  — ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы и воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости.

Помочь решить данную проблему может грамотный кадастровый инженер.

Специалисты Компании «Региональный кадастровый центр» имеют колоссальный опыт проведения всех видов кадастровых и землеустроительных работ. Сотрудники регулярно проходят обучение для повышения уровня профессиональной квалификации.

Для определения точного положения границ земельных участков используется самое современное геодезическое оборудование, что позволяет решать поставленные задачи на самом высоком уровне. Более подробно ознакомитьсяс результатами работ кадастровых инженеров Компании «Региональный кадастровый центр» можно на нашем сайте: http://rkc56.ru.

Законом предусмотрены три варианта исправления реестровых ошибок:

1. Путем формирования межевого, технического плана или карта (плана). В этом случае, кадастровому инженеру необходимо приложить документы, подтверждающие наличие ошибки и обосновать этот факт в разделе «Заключение кадастрового инженера».
2. В порядке информационного взаимодействия (если документами, которые содержат такую ошибку и на основании которых внесены сведения в ЕГРН, являются документы, поступившие в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия);
3. На основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении такой ошибки (вне зависимости от причин ее возникновения).

В течение пяти рабочих дней со дня исправления реестровой ошибки орган регистрации прав обязан уведомить об этом правообладателя.

Исправление ошибок в судебном порядке.

Если по заявлению устранить ошибки не удалось, то споры, возникающие в связи с исправлением, рассматриваются в судебном порядке.

Целью судебного иска будет требование о внесении изменений в характеристики объекта землеустройства в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Реестре недвижимости.

Ответчиком может быть как кадастровый инженер, допустивший ошибки при проведении межевых работ, так и орган государственной регистрации.

Суд по требованию любого лица или любого органа, в том числе органа регистрации прав, вправе принять решение об исправлении ошибки.

Кадастровая ошибка – это несоответствие данные в реестре ЕГРН с фактическими характеристиками, координатами недвижимости. Ошибки могут возникать при некорректном переносе информации из документов в реестр, из-за нарушения правил кадастрового учета, после уточнения данных о других объектах. Исправление кадастровой ошибки допускается несколькими способами. Росреестр может сделать это сам, либо на основании заявления собственника и документов кадастрового инженера. Также корректировка данных ЕГРН может осуществляться на основании судебного акта.

В обзоре расскажем, по каким причинам могут возникать кадастровые реестровые ошибки, как выявить и исправить их, какие документы будут нужны Росреестру.

Что такое кадастровая ошибка

Определение кадастровой ошибки содержится в статье 61 Закона № 218-ФЗ. Точнее, там идет речь о реестровой ошибке, но указанные понятия идентичны. После перехода на систему кадастрового учета правильным названием будет именно реестровая ошибка. Согласно Закону № 218-ФЗ, ошибка признается реестровой, если она:

• содержалась в техническом или межевом плане, акте обследования или карте-плане территории;
• была воспроизведена в ЕГРН при переносе сведений из представленных документов.

Также несоответствие выявлено по документам и сведениям, сформированным до вступления в силу Закона № 218-ФЗ. Оно будет признано реестровой ошибкой, если прямо следует из ЕГРН.

Важнейшим принципом ведения ЕГРН является точности, актуальность и достоверность данных о недвижимости. Поэтому любое несоответствие подлежит исправлению, по мере его выявления. Для этого Закона № 218-ФЗ содержит описание сразу нескольких процедур, по итогам которых будут уточнены данные в ЕГРН.

Разъяснения эксперта. Устранение кадастровой ошибки может осуществляться Росреестром, если это допускается Законом 218-ФЗ. В этом случае собственник объекта и другие заинтересованные лица обязательно получат соответствующее уведомление. Если такой вариант исправления может причинить вред законным интересам граждан или юридических лиц, решение может принять только суд. Если несоответствие выявлено собственником или кадастровым инженером, по их заявлению и документам Росреестр вправе исправить информацию в ЕГРН без суда.

Чем отличаются кадастровые и технические ошибки

В Законе № 218-ФЗ указано о двух видах ошибок (несоответствий) в сведениях ЕГРН. Как указывалось выше, реестровая ошибка возникает, если несоответствие было изначально указано в документах для кадастрового учета. Также ошибка может носить технический характер, если:

• в представленных документах кадастрового учета были указаны точные и достоверные данные о недвижимости;
• должностное лицо Росреестра при переносе сведений допустило опечатку, описку, иную ошибку арифметического или грамматического порядка.

Примером технической ошибки могут быть неправильные цифры в адресе объекта или фамилии собственника, другие аналогичные несоответствия. При этом по документам кадастрового учета должны быть видно, что исходные данные со стороны заявителя были точны и достоверны.

В большинстве случаев технические несоответствия не влияют на права и законные интересы владельцев объекта. Поэтому исправить такую ошибку Росреестр может по своей инициативе или по заявлению заинтересованного лица. Срок на исправление – 3 дня с момента выявления или со дня подачи заявления. Если несоответствие может повлечь нарушение, изменение или прекращение каких-либо прав, для исправления придется обращаться в суд.

Причины возникновения реестровых и технических ошибок

Как следует из ст. 61 Закона 3 218-ФЗ, технические несоответствия возникают только по причине неправильного переноса данных из документов в ЕГРН. Следовательно, в возникновении такой ошибки виновато только должностное лицо Росреестра. Реестровые несоответствия могут возникать по следующим причинам:

• из-за ошибки кадастрового инженера при выполнении работ, координировании и описании объекта, составлении документов;
• из-за ошибки при определении кадастровой стоимости со стороны специалистов бюджетного учреждения;
• из-за недостоверных сведений, представленных в Росреестр другими государственными ведомствами.

В ЕГРН могут быть отражены ошибки кадастровых карт, оформленных до вступления в силу Закона № 218-ФЗ. Эти несоответствия носят комплексных характер, так как распространяются на группу объектов недвижимости. Например, нарушения могут быть допущены при подготовке карты-плана территории в границах кадастрового квартала.

Порядок исправления ошибок кадастрового учета напрямую зависит от их вида, причин возникновения. Вот несколько примеров реестровых несоответствий, с которыми может столкнуться собственник или кадастровый инженер:

• неправильное определение координат здания или участка, кадастровая ошибка в местоположении объекта;
• пересечение или наложение координат границ по двум и более объектам (чаще всего речь идет о смежных участках);
• противоречие с данными, полученными в ходе ранее выполненных кадастровых работ;
• нарушение допустимых показателей точности и погрешности при измерениях;
• иные виды противоречий, несоответствий и нарушений.

При проведении работ и обследовании объекта кадастровый инженер может выявить, что допущена кадастровая ошибка. Если есть возможность ее устранения, специалист сам проведет дополнительные работы, опишет их итоги в документе. Например, такие сведения указываются в техническом плане, где заполняется заключение кадастрового инженера о кадастровой ошибке. Если специалист не может сам устранить несоответствие, на основании его заключения все дальнейшие действия будет предпринимать Росреестр.

Разъяснения эксперта. Собственник объекта вряд ли сможет сам выявить кадастровую ошибку в сведениях ЕГРН. Для этого нужно специальные познания, квалификация и образование в сфере кадастра. Поэтому владелец объекта начнет предпринимать активные действия после получения уведомления из Росреестра, либо при заказе последующих кадастровых работ через инженера.

Нормативные акты для устранения ошибки

Для исправления технических, кадастровых ошибок нужно руководствоваться следующими нормативными актами:

• Федеральный закон № 218-ФЗ (скачать);
• Федеральный закон № 221-ФЗ (скачать);
• Приказ МЭР № 953 (скачать) (в отношении зданий, помещений, их частей);
• Приказ МЭР № 921 (скачать) (в отношении земельных участков).

По специальным правилам осуществляется исправление ошибок кадастровой стоимости. Если нарушение допущено в ходе государственной оценки недвижимости, Росреестр потребует от бюджетного учреждения повторных работ и расчетов. Если собственник не согласен с тем, что кадастровая стоимость превышает рыночную цену объекта, он может добиться исправления через комиссию при Росреестр или в судебном порядке. При этом для снижения стоимости по кадастру не нужно заказывать дополнительные работы на объекте. Ключевое значение будет иметь отчет эксперта-оценщика о рыночной стоимости недвижимости.

Куда обращаться для исправления кадастровой ошибки

Исправление кадастровой (реестровой) ошибки допускается тремя способами:

• несоответствие может исправить сам Росреестр, если это допускается по Закону № 218-ФЗ;
• кадастровый инженер может подготовить заключение в межевом или техническом плане, чтобы Росреестр скорректировал данные в ЕГРН;
• собственник или Росреестр могут подать заявление об исправлении кадастровой ошибки в суд.

Итогом каждого варианта будет обновление данных ЕГРН, отражение в них уточненных данных о координатах, границах, характеристиках и местоположении объекта. После завершения всех процедур заявитель получить выписку ЕГРН, где будет указаны достоверная информация о характеристиках недвижимости.

Разъяснения эксперта. Если вы не знаете, как исправить кадастровую ошибку, обращайтесь к специалистам нашей компании. По мере необходимости, мы выполним дополнительные кадастровые работы и подготовим документы для Росреестра. Также наши специалисты оформляют документы для судебного исправления кадастровой ошибки в сведениях ЕГРН. Подробности можно уточнить на предварительной консультации.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Порядок исправления кадастровых ошибок

Ниже разберем о порядке действий, если нужно устранить несоответствие между сведениями ЕГРН и фактическими характеристиками объекта недвижимости. Прежде всего, нужно заключить договор с нашими специалистами, передать исходные сведения и документы на объект. Если Росреестр направлял уведомление о необходимости исправить ошибку, по данному документу будут сразу видны все выявленные несоответствия и противоречия. В остальных случаях наш специалист сначала запросит сведения из ЕГРН.

Обращение к кадастровому инженеру

Документы для Росреестра может подготовить только кадастровый инженер. Заинтересованное лицо выбирает инженера по местонахождению объекта. заключает договор, передает имеющиеся документы. В большинстве случаев для заполнения документов и заключения об исправлении ошибки потребуется обследование или другие работы на объекте. Поэтому заявитель должен обеспечить доступ для проведения кадастровых работ.

Получение сведений ЕГРН

Чтобы определить точный порядок действий, нужно сначала уточнить характер и суть несоответствия со сведениями ЕГРН. С этой целью наши специалисты запрашивают через Росреестр выписку ЕГРН. Так как запрос подается через систему электронного документооборота, выписка будет получена в течение 15 минут.

Документы для исправления реестровой ошибки

Это зависит от вида и причин образования несоответствия со сведениями ЕГРН. Для работы кадастрового инженера могут потребоваться следующие документы:

• выписка ЕГРН (если ее нет, инженер сам сделает запрос);
• ранее оформленные документы для кадастрового учета (если они есть у заявителя);
• технический паспорт БТИ (по мере необходимости);
• уведомление из Росреестра;
• документы по спору, возникшему из-за противоречий со сведениями ЕГРН (например, отказное решение о регистрации сделки и договора купли-продажи).

После предварительного анализа документов инженер определяет перечень необходимых работ на объекте. Например, кадастровая ошибка в местоположении границ может быть устранена по результатам новых обмеров, определения точных координат объекта. На основании этих данных инженер опишет точное местоположение границ и объекта, укажет координаты с привязкой к сети геодезических пунктов.

Обращение в Росреестр

В большинстве случаев технические и кадастровые ошибки исправляются Росреестром на основании документов, переданных инженером или собственником. Документы можно подать напрямую в Росреестр или через сайт ведомства, в МФЦ. Заявление об исправлении ошибки кадастровой стоимости подается в региональную Комиссию при Росреестре, а порядок рассмотрения документов будет отличаться.

Решения по кадастровой ошибке Росреестр принимает в течение 5 дней. Если принято положительное решение, заявитель получит выписку ЕГРН с новыми данными об объекте. При отказе можно обращаться с заявлением в суд. Основания для вынесения отказных решений указаны в Законе № 218-ФЗ.

Иск в суд об исправлении ошибки

Ошибки кадастрового учета можно исправить в судебном порядке. Туда нужно подавать заявление после вынесения отказа Росреестра. Основным документом для доказывания в суде будет технический план, заключение кадастрового инженера в нем. По мере необходимости, инженера могут вызывать в суд как эксперта для дачи пояснений.

В судебный процесс могут привлечь третьих лиц, если их интересы могут быть нарушены уточнением реестровых данных. Например, это могут быть владельцы соседних объектов или участков, если рассматривается кадастровая ошибка о наложение границ. На основании судебного акта Росреестр внесет уточненные данные в ЕГРН. Срок процедуры – 5 дней после поступления решения суда.

Разъяснения эксперта. Образец заявления на исправление кадастровой ошибки можно найти в списке полезных документов этой статьи. Помощь в подготовке и подаче документов окажут специалисты нашей компании. Также вы можете заключить договор на представительство интересов в Росреестре или суде, поручить ведение дел нашим специалистам. Обо всех вариантах сотрудничества можно узнать на консультации по телефонам, указанным на сайте.

Кейсы нашей организации

1. Оформление технического плана за 5 рабочих дней для устранения кадастровой ошибки в здании технопарка

	Год выполнения работ — 2020 г.  Адрес объекта: г. Москва, ул. Твардовского, д. 8 Заказчик работ: Казенное предприятие г. Москвы «Технопарк «СТРОГИНО» Исполнитель работ: Компания СКП Срок выполнения работ 15 рабочих дней. Срок подготовки документации 5 рабочих дней.
Задача от заказчика	Казенное предприятие г. Москвы «Технопарк «СТРОГИНО» занимает сразу несколько зданий в Москве. Все они находятся в собственности города, а полномочия собственника исполняет Департамент городского имуществ (ДГИ) В 2020 году кадастровые инженеры компании СКП оформляли технический план на здание технопарка по адресу г. Москва, ул. Твардовского, д. 8. В здании планировалось вести новые направления инновационной деятельности по заказу городских властей. В процессе обследований и подготовки технического плана была выявлена кадастровая ошибка. Она заключалась в следующем: характеристики и площадь почти всех помещений отличались от кадастровых сведений ЕГРН после ввода здания в эксплуатацию; несоответствие было и в определение местоположения помещений на этажах здания. В общей сложности кадастровая ошибка была выявлена в сведениях на 12 помещений. При выявлении кадастровых ошибок и несоответствий инженер может сам исправить ее, описать надлежащие сведения в заключении технического плана. Так как оформлением технического плана занимался кадастровый инженер компании СКП, он подготовил заключение для устранения кадастровой ошибки.
Почему обратились к “СМВ Групп”:	Ранее Казенное предприятие г. Москвы «Технопарк «СТРОГИНО» заключило договор с компанией СКП для подготовки технической документации. Поэтому и устранением кадастровой ошибки занимались инженеры компании. Отметим, что устранение кадастровых ошибок является профильным направлением работы компании СКП: есть большой опыт подобной работы (с 2013 года); налажено четкое взаимодействие с Росреестром, которое позволяет максимально быстро внести в ЕГРН правильные сведения; общий срок оформления технического плана с заключением инженера не превышает 7 дней. В данном случае устранение кадастровой ошибки незначительно увеличило общий срок работы. Инженерам потребовались дополнительные обмеры и обследования, после чего был заполнен раздел с заключением в техническом плане.
Что было сделано специалистами компании:	Для устранения кадастровой ошибки в распоряжении инженеров компании СКП уже были исходные данные на здание технопарка после перепланировки: проект перепланировки, техническое заключение; поэтажные планы; фотоматериалы, сделанные в ходе обследований; технический паспорт. Для устранения несоответствия с кадастровыми сведениями ЕГРН были проведены дополнительные обмеры и обследования. Это заняло 2 рабочих дня. В ходе дополнительных обмеров было установлено: площадь по сведениям ЕГРН отличается от фактической площади в 12 помещениях, причем как в большую, так и в меньшую сторону; по 6 помещениям было неправильно отражено местоположение на этаже здания; по всем обследованным помещениям были неточности в описании конфигурации после ранее выполненных работ. Причиной ошибки, скорее всего, стала невнимательность или низкая квалификация специалистов, ранее готовивших техническую документацию. В работе инженеров компании СКП это исключено. Каждый техплан проходит тщательную проверку по чек-листу из 50 пунктов, а обмеры проводятся только современным высокоточным оборудованием. В заключении технического плана инженер указал надлежащие сведения по всем помещениям. Готовый технический план был передан заказчику в течение 5 рабочих дней.
	Технический план
Описание достигнутого результата	Пока кадастровая ошибка не устранена, сведения ЕГРН не соответствуют действительности. Это может создать проблемы: при эксплуатации здания технопарка; при подготовке инвестиционных проектов; при продаже здания, передачи отдельных помещений в аренду. Так как здание было передано в безвозмездное пользование ДГИ, специалисты компании СКП направили уведомление в этом ведомство. Там было указано на выполненные кадастровые работы, на устранение ошибок и несоответствий. Технический план с заключением был направлен в Росреестр. Общий срок регистрации в Росреестре составил 12 дней. После этого в ЕГРН были внесены надлежащие сведения с устранением кадастровых ошибок.
	Заключение кадастрового инженера в техническом плане
	Заключение кадастрового инженера 2
	Заключение кадастрового инженера 3
Результаты работы:	Благодаря вовремя выявленным кадастровым ошибкам, они были устранены с минимальными последствиями. Казенное предприятие г. Москвы «Технопарк «СТРОГИНО» смогло: начать работу в помещениях после перепланировки; подготовить документы на здание и помещение для привлечения грантов на общую сумму 16 000 000 рублей. Что не менее важно, не возникнет проблем при дальнейшей эксплуатации здания технопарка, при его перепланировках. Это стало возможным благодаря профессионализму и высокой квалификации инженеров компании СКП.

Сроки и стоимость исправления реестровых ошибок

Это зависит от сути кадастровой ошибки, причин ее возникновения, перечня необходимых работ и документов. Технический план для устранения несоответствий наши специалисты оформляют за 1-2 дня. Дополнительное время может потребоваться на обследования и координирование объекта.

Росреестр вносит новые данные в ЕГРН в течение 5 дней. Срок рассмотрения иска в суде может составить 2-3 месяца. Предварительные цены за оформление документов кадастрового учета смотрите ниже.

Заключение

• Кадастровая (реестровая) ошибка заключается в несоответствии данных ЕГРН с фактическими сведения по объекту недвижимости. Это может быть ошибка в определении координат и границ, описании местоположения объекта, другие несоответствия.
• Реестровая ошибка может исправляться на основании документов кадастрового инженера или по заявлению собственника, по инициативе Росреестра или в судебном порядке.
• Исправление ошибки кадастровым инженером осуществляется путем проведения дополнительных работ на объекте, оформления технического плана с заключением. Этот документ передается в Росреестр, либо используется как доказательство в суде.

Помощь в подготовке документации и устранении ошибок в реестре ЕГРН окажут наши специалисты. По всем интересующим вопросам можно проконсультироваться по телефону, через форму обратной связи.

Список использованной литературы

• Федеральный закон № 218-ФЗ (скачать)
• Федеральный закон № 221-ФЗ (скачать)
• Приказ МЭР № 953 (скачать)
• Приказ МЭР № 921 (скачать)

Понятие реестровой ошибки

Понятие реестровой или по другому кадастровой ошибки прочно вошло в профессиональную терминологию. Связано это с изменениями законодательства РФ и вступления в силу ряда поправок. Что же такое реестровая ошибка?

Реестровая ошибка — это воспроизведенная в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) ошибка в документах (например, в межевом плане, техническом плане, карте-плане объекта землеустройства или акте обследования), представленных в Росреестр. Например, неточности в границах, допущенные кадастровым инженером при проведении работ по межеванию земельного участка.

Наиболее распространенными реестровыми ошибками являются:

• наложение границ соседних земельных участков;
• несоответствие границ участка в ЕГРН их фактическому местоположению.

Последствия реестровой (кадастровой) ошибки заключаются в трудностях, которые могут возникнуть при совершении сделок с земельными участками.

Поскольку ЕГРН содержит недостоверные сведения о координатах, а, возможно, и о его площади, купить такой земельный участок захотят немногие, так как после приобретения реестровую ошибку придется исправлять, а это непростой процесс.

В любом случае, даже при отсутствии намерения продать или иным образом распорядиться принадлежащим земельным участком необходимо привести его фактические границы на местности в соответствие с «юридическими» границами, координаты которых содержатся в ЕГРН.

В соответствии с ч. 3 Федерального закона N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом (далее — реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки.

Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.

Таким образом, закон позволяет исправить реестровую ошибку двумя способами: в досудебном или в судебном порядке.

Вместе с тем, на практике исправление реестровой ошибки в местоположении границ земельного участка возможно лишь в судебном порядке, поскольку при таком исправлении всегда есть риск нарушения прав и интересов смежных землепользователей.

Именно поэтому в упомянутом выше Законе закреплено, что в случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда (ч. 4 ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Учитывая изложенное, для исправления реестровой (кадастровой) ошибки необходимо обратиться в суд, составить исковое заявление об исправлении реестровой ошибки. 

В ряде случаев в зависимости от позиции сторон (истца или ответчика) может потребоваться проведение судебной землеустроительной экспертизы.

По итогам судебного разбирательства суд примет решение, которое будет основанием для внесения изменений в ЕГРН относительно координат границ земельного участка.

Срок давности исправления реестровой ошибки

Действующим законодательством специальный срок давности по искам об исправлении реестровой ошибки не предусмотрен, однако следует помнить, что за исправлением такой ошибки следует обратиться в суд не позднее трех лет с момента ее выявления, которое происходит как правило по результатам межевания земельного участка. При этом три года — это общий срок исковой давности, предусмотренный Гражданским кодексом РФ.

Решение суда об исправлении реестровой ошибки

После вступления в законную силу решения суда необходимо подать его в Росреестр через Многофункциональный центр (МФЦ) для учета изменений.

Реестровая ошибка исправляется органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней со дня поступления документов, которые свидетельствуют о ее наличии и содержат верные сведения, либо решения суда, вступившего в законную силу (ч. 3 ст. 61 Закона о госрегистрации недвижимости).

Остались вопросы? Обращайтесь!

Проблемы с межеванием земли и оформлением дома часто возникают из-за кадастровых ошибок. Так, зачастую, спустя несколько лет выясняются такие нелепости, что ваш дом, который благополучно зарегистрирован, оказывается, стоит на участке соседа. Или еще хуже, часть дома выходит за пределы участка и находится там, где вообще не разрешено находиться. И даже если вы добросовестный налогоплательщик и в тот период, когда стали собственником земли оформили все права как положено, обежав при этом немало инстанций, вы не застрахованы от бумажной волокиты. Вот такие вот палки в колеса порой ставит нам государство, принимая свои заумные законы. Итак, разберем что же такое кадастровая ошибка и чем она может грозить.

Кадастровая ошибка – это внесенные в базу Росреестра сведения, не соответствующие фактическим данным. Она возникает из-за неверных расчетов либо халатного отношения и выявляется при сверке фактических данных и сведений, уже занесенных в базу. Получается, что кто-то недобросовестно отнесся к своим обязанностям – а нам разгребать? Да, к сожалению, по факту так и происходит. После слияния баз и объединения их в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), ошибки начали всплывать и показываться наружу.

Причины возникновения кадастровых ошибок

Кадастр недвижимости строится на двух фундаментальных основах:

• геодезическая основа (государственные геодезические сети, система координат, геодезические измерения и математическая обработка их результатов);
• картографическая основа (топографические карты и планы, подлежащие обновлению).

В геодезии, достичь истинного значения реальной величины невозможно, так как на измерения влияет множество факторов. Можно лишь очень близко приблизиться к этому значению. Поэтому случайные погрешности для геодезических измерений являются нормой. Главное, не выйти за рамки допустимых пределов.  Ввиду введения новых технологий все геодезические и картографические измерения шагнули вперед. Современное, усовершенствованное оборудование дает возможность проводить измерения все точнее и точнее. На смену наземным геодезическим методам измерений (триангуляция, полигонометрия) приходят новые космические способы (трилатерация). Увеличивается скорость получения и обработки точной геодезической информации, обновляются государственные системы координат. Возникают новые возможности, по сравнению с прошлыми годами, обновления данных глобальных систем отсчета.  Появляются местные системы координат в каждом административном регионе. Однако, большинство участков внесено в базу данных Росреестра по имеющимся приблизительным и неуточненным сведениям, без проведения процедуры межевания, что приводит к выявлению кадастровых ошибок.

Наряду с этим, геодезисты (кадастровые инженеры), допустив оплошность при настраивании мерного прибора или сделав ошибочные расчеты также могут допустить такие кадастровые ошибки, как пересечение границ смежных участков, накладывание одного участка на другой, смещение участков и т.д.  Поэтому, не только кадастровые сведения, основанные на данных прошлых лет занесенные в электронный реестр, но и ошибки, из-за неумения пользоваться современным оборудованием хранятся в базах до случайного их выявления. Технические погрешности геодезическо-кадастровых работ, неаккуратное отношение, низкая степень квалификации специалистов в области геодезии и кадастра приводят к возникновению таких вот ошибок.

Кадастровые ошибки возникают чаще всего при:

• проведении измерительных работ на неисправном или устаревшем оборудовании;
• указании неточных координат, не соответствующих действительности;
• эксплуатации геодезического оборудования без навыков и знаний;
• неверных математических вычислениях;
• невнимательности и безответственности;
• использовании непроверенных сведений, без выезда на объект.

Виды кадастровых ошибок

Статья 61 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» обозначает два вида ошибок:

Техническая ошибка. Это опечатки, искажения названий, описки в цифрах и буквах. Такие ошибки возникают из-за невнимательности регистратора или из-за того, что база данных Росреестра подхватила неверную информацию при слиянии данных из других баз. Чаще всего это ошибки в наименованиях улиц, номеров домов.

Реестровая ошибка. Это ошибка, которую допустил кадастровый инженер при подготовке документов по межеванию, техническому плану, актам. В результате реестровой ошибки, ваш дом может оказаться на территории совсем другого участка, ил границы земельного участка могут наложиться на границы соседа. Площадь постройки по документам не соответствовать площади по факту. Перечислять можно до бесконечности. Казусов довольно много. Ведь раньше к межеванию относились проще и частенько указывали приблизительные координаты без выезда геодезистов. Вот такие вот «безвыездные» ошибки и всплывают чаще всего. 

Как выявляют реестровые и технические ошибки

Ошибки выявляются и всплывают при постановке недвижимости на кадастровый учет. Порой сосед смежного участка, узаконивая свои владения выясняет, что его дом стоит, например, на вашем участке, или границы, указанные на бумагах, не соответствуют действительности.  Иногда недостоверные сведения обнаруживаются при заказе выписки из Росреестра. Кадастровая ошибка – далеко не редкость, но новостью становится неприятной и неожиданной. Несет дополнительные затраты и трудности. Но если вовремя не позаботится об ее исправлении, то последствия могут стать еще печальнее.

Кто обязан исправить кадастровую ошибку

А надо ли вообще исправлять кадастровую ошибку? Мы можем десятилетиями жить и знать не знать о существовании ошибки. Исправно платить налоги. Иногда, ошибочные сведения, становятся даже плюсом (например по документам площадь участка меньше, чем на самом деле, что влечет за собой уменьшение налоговой ставки). Но последствия не исправления заведомо известной кадастровой ошибки могут обернуться неприятностью. Так, налоговые органы обяжут внести все неоплаченные взносы и пени. Или, например, кадастровая ошибка может помешать продаже участка, так как надо будет оперативно переоформлять документы.

Так что самым заинтересованным лицом в исправлении ошибок и наведении порядка в документах будет собственник имущества, которого непосредственно касаются эти ошибки. На него и падает бремя расходов. Ведь, в зависимости от вида ошибки возможно понадобится экспертиза или судебное разбирательство.   

Сроки исправления ошибки

Законом установлены сроки на устранение технических и реестровых ошибок, в зависимости от вида ошибки: техническую исправляют за три дня, реестровую — за пять. Но не все так быстро, как кажется на первый взгляд. Существует ряд исключений, при которых нельзя решить проблему не только за неделю, но и за месяц. Так, если кадастровая ошибка затрагивает законные интересы других лиц, то и исправление ее возможно только при проведении ряда действий. Например, чтобы избавиться от наложения территории одного участка на другой, необходимо заказать новый межевой план (рассчитать стоимость межевого плана в вашем регионе можно здесь), или получить решение суда – а это еще дополнительное время. Вот почему все в округе нас призывают ставить недвижимость на кадастровый учет вовремя! Ведь в случае чего, не знаешь где можно споткнуться.   

Куда обратиться для исправления кадастровой ошибки?

Для исправления кадастровой ошибки Вам надо обратиться в ближайший МФЦ с соответствующим заявлением. К заявлению прикладываются документы, обосновывающие наличие технической ошибки (договор купли-продажи, дарения, мены и иные документы, содержащие правильные сведения). Госпошлиной исправление кадастровой ошибки законом не облагается.

Если исправить ошибку возможно только через суд, тогда надо подать иск об исправлении технической или реестровой ошибки. В суд вправе обратиться любое заинтересованное лицо, а также представители органа регистрации прав.

Как избежать кадастровой ошибки

Как, говорится, знал бы где упасть — соломку бы подстелил. К сожалению, на этапе регистрации документов кадастровой ошибки избежать не получится. Однако, если после получения выписки из ЕГРН, обнаружив неточности (в адресе, номере и т.д.), «по горячим следам» отдать документацию на переоформление — данные тут же поправят. 

А дабы не допустить кадастровых ошибок на стадии подготовки документов, нужно обращаться только в проверенные кадастровые компании. Для удобства мы создали каталог проверенных кадастровых организаций — исполнителей, которые оказывают качественные кадастровые и геодезические услуги.